リノベの基礎知識

【リノベーション向け】物件探しのチェックポイントを解説【購入前が大事】

リノベーション向きの物件探しについて解説
お悩みくん

リノベーションするつもりで物件を探したいけど、
どんな点に気をつけるといいのかな。

物件によって「できること」「できないこと」が変わってくるらしいし、
事前にチェックポイントを知っておきたい!

こんなお悩みにお答えします。

本記事の内容

本記事の信頼性

こんな人におすすめの記事です

  • リノベーション前提の物件探しでチェックするポイントを知りたい
  • リノベーションに向いている物件を知りたい
  • 物件購入後の「リノベーションできない」を防ぎたい

当ブログではリノベーションをおすすめしています!

くら

リノベーションがおすすめな理由

  • 中古物件から選べるため、選択肢が多い(物件探しからスタートする場合)
  • 新築するよりも経済的メリットを得やすい
  • ライフスタイルに合わせて変更ができる

詳しくはこちらの記事で解説しています。

>>【基礎知識】リノベーションを知れば家づくりの選択肢が広がる【魅力と需要が高まる背景を解説】

リノベーションとは何かを解説
参考【基礎知識】リノベーションを知れば家づくりの選択肢が広がる【魅力と需要が高まる背景を解説】

リノベーションでは、工事をして既存の住戸に変更を加えることになります。

つまり、変更可能な物件を選択しなければなりません。

一般的な家探しではなく、
リノベーションを見据えて物件を選ぶ必要があるということですね!

くら

リノベーションをする場合、物件探しでチェックするポイントは次の7つです。

物件探しのチェックポイント7つについて説明している熊

この記事では、上に挙げたチェックポイントについて具体的に解説していきます。

特に、

  • 構造種別
  • 設備容量
  • 管理規約

については、住戸内の「変更できること」「変更できないこと」に直接関わってきます。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

>>【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

リノベーションで「できること」「できないこと」を解説
参考【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

よい物件探しができるように、リノベーション向き物件の探し方についても触れるので、ぜひ最後までお付き合いくださいませ。

リノベーションを見据えた物件選びでチェックするポイント7つ

物件探しのチェックポイント7つについて説明している熊

リノベーションをする場合、物件探しでチェックするポイントは次の7つです。

築年数:築15〜20年の物件がバランスがいい

築年数について解説している熊

築年数は「資産価値」と「耐震性」の2つの側面で影響してきますが、ここでは「資産価値」に着目して解説します。(耐震性については後述します。)

建物は築年数が経つほどに価値は下がっていくのが一般的です。

下記のグラフは、東日本不動産流通機構出典の「中古マンションの築年帯別平均㎡単価(首都圏)」です。

中古マンションの築年帯別平均㎡単価

上のグラフを見ると、築26〜30年が底値となっており、それ以降は価格推移がほぼ横ばいとなっています。

では、築26年〜30年以上の物件を選択すればよいかというと、必ずしもそういうわけではありません。

後述しますが、

築年数が古すぎると旧耐震基準の建物に該当したり、設備容量が最新の設備に対応していなかったりと、リノベーションでできることに制約がかかる場合があります。

そのため、リノベーションを考えたときに、物件価格と資産価値のバランスがいいのは築15〜20年の物件と言われています。

古すぎず、新しすぎず、
経済的にリスクを抑えて物件を取得できるラインということですね!

くら

耐震性:「旧耐震基準」か「新耐震基準」か

日本の耐震基準には、「新耐震基準」と「旧耐震基準」があります。

耐震基準とは、一定の強さの地震が起きても倒壊しないように、建築基準法で定められている基準のことです。

日本は地震大国という背景があり、これまでの経験から地震に耐えうる基準に見直しがされてきました。

この見直し前の基準が「旧耐震基準」、見直し後の基準が「新耐震基準」です。

新耐震基準と旧耐震基準

  • 新耐震基準:1981年6月1日に制定された基準
  • 旧耐震基準:新耐震基準が制定される前の基準

簡単に言うと、「新耐震基準」の方が厳しい基準ですね!
より安全に建設されるように、条件が厳しく設定されています!

くら

旧耐震基準時点に建てられた建物がすべて地震に弱いというわけではありませんが、新耐震基準以降の建物を選ぶのがベターと言えます。

ちなみに、旧耐震基準で建てられた建物は住宅ローンの審査が厳しい傾向にあったり、下記の税制優遇が受けられない場合があったりします。

  • 住宅ローン控除
  • 登録免許税減税
  • 不動産取得税の減税
  • 住宅資金の贈与税の控除

耐震性に関連して、税の優遇措置が取られる点からも新耐震基準以降の建物がベターです!

くら

中古物件を選ぶときの一つの指標にしましょう。

構造種別:「ラーメン構造(柱で支える)」か「壁式構造(壁で支える)」か

ラーメン構造と壁式構造の違いを図解している熊

建物にはいくつかの構造種別がありますが、

住戸に関わる工法としては「ラーメン構造」と「壁式構造」が代表的です。(他にも工法はありますが、このブログでは触れません。)

ラーメン構造と壁式構造

  • ラーメン構造:建物を柱と梁で支える構造
  • 壁式構造:建物を壁で支える構造
  • ラーメン構造の特徴
ラーメン構造を図解している熊
  • 壁式構造の特徴
壁式構造を図解している熊

この2つの構造は、特に鉄筋コンクリート造の場合が該当しますね!
鉄筋コンクリート造は多くのマンションで取り入れられている工法です。

くら

上記のような特徴があるので、ラーメン構造の方が間取り変更の自由度が高いです。

壁式構造は壁を取り払うことが難しいため、間取りの変更に制約がかかりやすいということを覚えておきましょう。

>>【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

リノベーションで「できること」「できないこと」を解説
参考【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

メモ:建物の工法(代表的なやつ)

  • 木造:戸建住宅やアパートでよく用いられる
  • 鉄骨造:戸建住宅やアパートでよく用いられる
  • 鉄筋コンクリート造:マンションでよく用いられる

設備容量電気容量や水道管径などを確認する

古い建物の場合は、設備容量(電気、水道、ガス)が最新の設備に対応できないことがあります。

  • 例:設備容量次第では対応できないこと
  • 電気容量が足りないと、床暖房やIHヒーター、エアコンの増設ができない
  • 水道管が細くて水圧が低いと最新のトイレが設置できない etc...

上記のように、対応できないこともあるので、物件購入前に確認しておきましょう。

>>【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

リノベーションで「できること」「できないこと」を解説
参考【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

共用部の管理状態:「マンションは管理を買え」

マンションの場合、建物を長く使えるかどうかは管理の状況に左右されます。

なぜなら、建物は年数が経つごとに劣化していくので、日頃のメンテナンスが必要になるからです。

「マンションは管理を買え」という言葉もあるぐらいです!

くら

管理状況を確認するには、実際に物件を見に行ってみましょう。

具体的には、エントランスや廊下、植栽の手入れ状況など、共用部を確認すると管理の状態が分かると思います。

管理費・修繕積立金の状況:将来的な修繕計画は現実的かどうか

マンションの場合、管理費や修繕積立金が安すぎないかを確認しましょう。

金額が安すぎると、将来的に必要な修繕ができない可能性があります。

管理がしっかりしているマンションは、修繕の履歴や将来の修繕計画など、これまでの状況と今後の修繕計画を策定しています。

不動産会社を通して確認できるので、購入を検討したい物件を見つけたときは必ずチェックしておきましょう。

管理規約:使用材料等の制限がないか

マンションの場合、管理規約を必ずチェックしましょう。

なぜなら、規約の中で使用できる材料を制限していたり、工事の日程や時間帯の取り決めがされている場合があるからです。

たとえば、次のようなことが記載されています。

例:管理規約に書かれていること

  • 使ってはいけない建材(特に床)
  • 変更してはいけない部位
  • 工事時間・曜日の指定

リノベーションの内容や住み始められる時期、近隣への配慮など、大きく影響する部分です!

くら

>>【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

リノベーションで「できること」「できないこと」を解説
参考【超重要】リノベーションで「できること」「できないこと」【戸建てとマンションで違います】

リノベーション向き物件の探し方2つ

リノベーション向きの物件を探す方法は次の2つになります。

自力で探す、または不動産会社を利用する

1つ目は、不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME'Sなど)を使って探す方法です。

不動産ポータルサイトは、検索条件を設定して自由に物件を選べるのが魅力的ですが、リノベーション向きの物件に特化しているわけではありません。

自分でリノベーションに適する物件かを見分けられる人にはおすすめの方法です。

自力で探すのが難しいと感じる方は、
次に解説する「ワンストップサービス」の利用を検討してみましょう!

くら

【おすすめ】リノベーション会社のワンストップサービスを利用する

ワンストップサービスについて説明している熊

一般的に、リノベーション会社はワンストップサービスを扱っている場合がほとんどです。

ワンストップサービスとは

物件探しからリノベーションの設計・施工、完成後のアフターサービスまで一貫して行うサービス

リノベーション向きの物件探しは、通常の不動産仲介の知識だけでは足りません。

一方で、ワンストップサービスは設計・工事の専門家が物件探しの段階から関与してくれる点がメリットといえます。

リノベーション向きかどうかを確認しながら探せるということですね!

くら

詳しくはこちらの記事で解説しています。

>>【徹底解説】リノベーションの「ワンストップサービス」とは?【メリット・デメリットも解説】

リノベーションのワンストップサービスを解説
参考【徹底解説】リノベーションの「ワンストップサービス」とは?【メリット・デメリットも解説】

まとめ:リノベーションができる物件を選ぼう【失敗しない】

リノベーションするときの物件探しについて解説しました。

物件探しでチェックするポイントは次の7つです。

物件探しのチェックポイント7つについて説明している熊

物件探しでチェックするポイント7つ

  • 築年数:築15〜20年の物件がバランスがいい
  • 耐震性:「旧耐震基準」か「新耐震基準」か
  • 構造種別:「ラーメン構造(柱で支える)」か「壁式構造(壁で支える)」か
  • 設備容量:電気容量や水道管径などを確認する
  • 共用部の管理状態:「マンションは管理を買え」
  • 管理費・修繕積立金の状況:将来的な修繕計画は現実的かどうか
  • 管理規約:使用材料等の制限がないか

いい物件を見つけて理想のリノベーションをしましょう!

>>【徹底比較】リノベーションのワンストップサービスおすすめ5選

リノベーションのワンストップサービスおすすめ5選を解説する熊
参考【徹底比較】リノベーションのワンストップサービスおすすめ5選

  • この記事を書いた人

くら

リノベーションに役立つ情報を発信中|【経歴】大学卒(建築学科)▶ゼネコン▶組織設計事務所|建築業界歴7年|一級建築士|リノベーションを全く知らない方も理解できるように、基礎から丁寧に解説していきます!|Check it out!

-リノベの基礎知識